沪市债券新语｜行业龙头携REITs破局 助力不动产与资本市场深度融合

　　新华财经上海2月13日电（记者杨溢仁）近日，首批商业不动产投资信托基金（REITs）已申报至交易所并获受理，这是我国公募REITs市场发展的又一里程碑事件。

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　　中国证监会推出商业不动产REITs试点，标志着我国REITs市场发展进入新阶段，资本市场服务实体经济的深度和广度得到了进一步拓展。

　　REITs作为多层次资本市场的有力支撑，在盘活存量资产、拓宽居民资本市场投资渠道等方面有着重要作用。我国公募REITs市场平稳运行5年以来，吸引了众多行业龙头企业的参与，也获得了越来越多投资人的认可。

　　REITs的本质是资产上市，即资产持有者与更广大的机构、个人投资人分享资产稳定的经营现金流与价值提升带来的资本利得。REITs平台通过整合优秀资产管理机构的“资产管理能力”，将助力投资人取得穿越经济波动周期的稳定资产运营收益、与投资人共享运营提质增效带来的资产增值红利。不仅如此，REITs吸引了广大社会资本参与不动产行业投资，还将助推不动产行业发展，实现投资人与产业方的互利共赢。

　　需要指出的是，REITs的核心价值是资产的运营管理和资本管理，即REITs平台持续开展资管提升、资产整合、资金组合等操作，使得REITs投资人可以持续分享稳定的投资收益。

　　对REITs管理人、REITs发起人而言，发行REITs不仅可以盘活存量资产、拓宽融资渠道、降低企业负债率，亦能通过市场定价实现企业资产的价值重估；同时，其利用REITs平台，通过引入市场化监督考核机制还能提升资产的运管效率，通过引入低息长周期债务，增厚净回收资金并提升投资人的收益；在企业战略层面上，REITs的核心是多维度发挥“资产、资管、资本”优势助力企业高质量发展，就行业龙头企业而言，其优质的品牌声誉可以与REITs平台产生协同效应，共同赋能企业发展，巩固其行业龙头地位。

　　记者观察发现，在境外成熟的REITs市场中，多家细分行业龙头运用REITs平台，既实现了企业规模的高效扩张，也在一定程度上助力REITs市场和细分行业实现了高质量的发展。尤以发展超过60年的成熟美国权益型REITs市场为例，其呈现出了“规模效应凸显，龙头REITs引领”的发展格局。

　　公开数据显示，截至2025年末，美国市场中的158支REITs产品的平均规模已超78亿美元，前十大REITs市值占比近50%，排名前五的Welltower（医疗养老）、PLD（工业物流）、美国铁塔AMT（通讯塔）、Equinix（IDC）、SPG（零售商业）均能代表细分行业的龙头，上述企业持续做大做强，市值介于604亿美元至1274亿美元之间。

　　无疑，国内商业不动产REITs启航，意义重大，对行业影响深远。记者注意到，目前锦江、砂之船等行业龙头均已积极申报首批商业不动产REITs，以期运用其“资产、资管、资本”优势，借助REITs资本运作工具实现“内生、外延”两面发展。

　　锦江项目的相关负责人向记者表示，锦江商业不动产REIT作为酒店行业首批申报项目，标志着锦江集团“双轮驱动”与轻重资产分离战略取得关键突破，有力打通“投融管退”闭环，为企业高质量发展注入新动能。据悉，该企业本次发行的资产是位于18个城市中的21个锦江都城酒店，多元化的区域分布有助于分散风险，兼顾核心城市稳定需求与成长型城市增量空间。而依托集团旗下超1.4万家酒店的规模化网络、全球采购平台的集约化成本优势、高粘性会员体系及领先的资产运营管理能力，我们将持续做好运营管理工作，为投资人创造收益。“未来，锦江也将充分发挥丰富的优质资产储备与全国化布局优势，扎实推进REITs扩募进程，持续扩大资产管理规模与经营效益，稳步巩固行业领先地位。”前述负责人称。

　　砂之船REITs项目的相关负责人亦表示：砂之船集团拥有近37年的商业运营经验，专注奥特莱斯运营18年，作为中国奥特莱斯行业的龙头运营商之一，无论是销售规模还是盈利能力，均名列行业前茅。目前，砂之船集团以其独特的‘艺术商业超级奥莱’模式在18个城市运营着20个项目。本次参与首批不动产REITs试点的为集团旗下砂之船（西安）奥特莱斯项目，该项目销售规模位列全国前十、西北第一、集团首位，盈利能力居集团前列。

　　砂之船拟通过发行REITs强化品牌、扩大规模，巩固集团龙头地位，并推动奥特莱斯行业提质增效。集团高度重视REITs平台的战略作用，未来将持续推动集团运营的其他成熟的优质奥莱项目入池，助力REITs市场高质量发展，成为行业转型及资本运作的标杆。集团将以最大诚意与首批投资者共享行业红利，充分履行主体责任，保障项目平稳运行，继续深耕运营，不断优化管理，为投资者创造持续稳定回报。

　　据悉，首批商业不动产REITs申报后，投资人纷纷对行业龙头企业发行的REITs予以了积极关注，一方面是关注其首发资产的优质性，另一方面亦希望行业龙头能够通过持续扩募做大REITs。

　　业界普遍期待，随着商业不动产REITs市场的成熟发展，行业龙头REITs会扮演更加重要的角色，推动细分行业和REITs市场的高质量发展。

（文章来源：新华财经）