首批产品陆续申报受理 商业不动产REITs有望铸造不动产市场定价之锚

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随着首批商业不动产REITs产品陆续申报并获受理，市场普遍期待，该类REITs产品铸造不动产市场定价之锚。

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经过前期发展，我国已积累了大量优质商业不动产，蕴藏着巨大的价值潜能。在当前我国经济增长动能从大规模投资拉动向更注重效率与创新的新模式转变之际，如何盘活巨量社会存量资产，提升资源配置效率是一道必答题。

在业内人士看来，商业不动产REITs适时推出为房地产行业开启了转型再出发的新机遇。

商业不动产REITs通过实现成熟资产的上市退出，为开发企业提供了重要的资金回笼渠道和资产循环模式，极大地鼓励和促进了从“开发商”向“资产管理者+服务商”的转型。这有利于企业更专注于提升运营管理能力，实现轻资产管理模式的专业化发展，推动房地产行业新发展模式落地完善，促使资产市场供给变得更加活跃、健康。

更为重要的是，商业不动产REITs将为不动产市场提供至关重要的“定价之锚”。长期以来，国内商业不动产市场缺乏公开、透明、连续的市场化价格发现机制。商业不动产REITs作为在公开市场交易的标准化金融产品，其二级市场交易价格和估值水平基于资产底层运营现金流，是由广大投资者共同判断形成的公开信号。

中信证券相关业务负责人表示：“这为同类非上市商业资产提供了可参考、可比较的估值基准，极大地提升了整个商业不动产市场的价格透明度与定价科学性，有助于形成理性的投资预期，引导资本更有效地识别和配置优质资产，对稳定和促进商业不动产市场的长期健康发展具有基础性作用。”

公开资料显示，首批项目运营成熟，现金流较为稳定。其中，央企保利发展项目底层资产位于广州、佛山区域，扎根粤港澳大湾区核心城市。上海市重点国企上海地产、锦江国际集团、陆家嘴集团申报的项目资产业态多元，包括商业综合体、办公和酒店资产，坐落于所在城市核心商圈。国际知名不动产资产管理公司凯德申报项目底层资产位于深圳、四川绵阳的核心地段，资产运营年限大多已满10年，出租率在区域内处于较高水平。

商业不动产REITs将具备稳定现金流的不动产资产或权益转化为标准化、可上市交易的金融份额，将回收资金重新投入科技创新、产业升级等新质生产力的培育与发展中，打通了盘活存量与引导资金投向新发展领域的通道，可实现生产要素更高效的良性循环。

“商业不动产REITs不再是单纯的融资工具范畴，已然成为优化存量资源配置、承载经济增长动能转型和服务国家发展新质生产力战略的关键金融基础设施和利器。”相关专家向记者表示。

事实上，随着低利率环境的持续，资产配置的底层逻辑正在发生改变，保险、养老金等机构资金对能够提供稳定、长期且有抗通胀属性的收益资产需求迫切，这为商业不动产REITs的推出提供了有利条件。

商业不动产REITs以其高比例分红、与股债相关性较低的特性，成为匹配这类长期资金需求的理想标的。与此同时，国内商业不动产市场经历周期调整，部分领域估值已进入具有长期吸引力的区间，配置安全边际凸显。

创新既要敢闯敢试、勇毅前行，又要严守合规底线。受历史因素影响，商业不动产领域合规手续缺失的情况在行业内较为普遍，项目推进过程中，不仅需要把握参与主体和底层资产合规的问题，也要把握产品发行交易和底层资产运作治理合规问题，还要把握产品全环节信息披露以及资金与分配等合规问题。

证券时报记者从监管部门了解到，在商业不动产REITs审核过程中，合规性仍然是根本要求。同时，也需要考虑历史背景下的实际情况和市场发展建设需求。一方面，要合理判断问题的重大性，评估问题性质与影响大小，不因个别细枝末节的瑕疵或对投资者影响较小的问题，对项目推进形成实质性障碍。另一方面，体现审核实践的建设性导向，不简单作出“行”或“不行”的结论，而要实事求是、综合考量市场主体的历史情况与实际状况。对存在障碍的事项，在严守法律法规和监管底线的前提下，提出合规可行的优化路径与解决方案，引导市场参与主体达成合规要求，最终服务于市场的健康长远发展。

严而有度、严而有方、严而有效，以市场化、法治化的方式深化改革是商业不动产REITs市场建设的基调。在筑牢风险防线的同时，为市场活力打开空间，实现规范与发展的动态平衡。

市场人士普遍期待，商业不动产REITs的推出将进一步健全多层次资本市场体系。未来，在制度保障与市场协同推动下，更多优质商业不动产有望通过REITs对接资本市场，有效拓宽实体经济融资渠道，为推动经济高质量发展注入新动能。