地产行业进入深水区，房企的安全边际在哪？

（原标题：地产行业进入深水区，房企的安全边际在哪？）

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随着房地产行业进入深度调整期，行业从规模至上向低杠杆、精细化的内生型模式转型，产品力、交付力、服务力日益重要。

近日，龙湖集团公告其2023年业绩，2023年公司全年实现营业收入1807.4亿元，股东应占溢利128.5亿元，实现毛利305.8亿元，毛利率为16.9%，核心税后利润率为8.7%。

一、坚持高质量的品质交付，龙湖集团交付力在行业中排名第三

保交楼是保信用的重要一环，对于提振消费者信心，促进企业销售，带来经营性现金流有重要意义。

据克而瑞发布的《2023中国房企交付力TOP20》，从“交付总规模”“交付及时性”“交付满意度”“交付体系完整性”四个维度考量，龙湖集团交付力在行业中排名第三。同时，龙湖.清能天奕项目在2023十大交付力奢居作品中排名第三。

多年来，龙湖集团始终坚持高质量的品质交付。在2023年，龙湖集团共计交付14万套房源，20%实现提前一个月以上交付。依托“以新交心”智善交付体系，龙湖集团全年交付满意度超过90%。

2023年龙湖集团开发业务营业额为人民币1,558.6亿元，交付物业总建筑面积为1,070.8万平方米，开发业务结算毛利率为11.0%。

在行业修复期，高能级城市优质板块的价值愈加凸显。

此前，业内人士指出，城市间分化将是行业底部企稳的主旋律，高能级城市抗风险性、城市韧性较强。自疫情后，一、二线城市改善型需求集中体现，高端市场自2021年开始进入爆发期，成交量逐年上升，高净值人群需求觉醒。

面对高能级城市人口流动带来的改善需求，龙湖集团聚焦核心城市，2023年长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为500.7亿元、377.7亿元、492.5亿元、205.4亿元及158.6亿元，分别占集团合同销售额的28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一、二线城市销售占比达95%。

同时，集团聚焦核心城市进行土地储备。2023年，集团新增收购土地储备总建筑面积为368万平方米，权益面积为266万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币9730元。

按地区分析，长三角地区、西部地区、华南地区、环渤海地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的26.3%、41.8%、9.5%、11.4%及11.0%，土储结构更为均衡。

整体来看，2023年末，集团的土地储备合计4,539万平方米，权益面积为3236万平方米。土地储备的平均成本为每平方米人民币4705元，为当期签约单价的29.3%。

按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的33.1%、25.3%、16.7%、13.8%及11.1%。公司土地储备充足，且高能级土储占比高，未来丰富的土地储备将为公司地产业务的开发与运营提供坚实基础。

二、运营及服务业务占利润比重逐年上升，业务结构不断优化

作为业内开发和经营性业务双轮驱动的代表之一，公司非开发业务利润贡献占比持续提升，业务结构不断优化，为集团贡献了稳定现金流。

2023年，集团运营及服务业务实现249亿元可持续性收入，同比增长近6%。两大业务在核心权益后利润中的贡献占比已至六成以上。

其中，运营业务不含税租金收入为129.4亿元，较上年增长8.9%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、19.7%和2.9%。运营毛利率为75.9%，较上年增长0.3%。服务业务及其他不含税收入为119.4亿元，较上年增长2.4%。服务业务及其他毛利率为31.0%，较上年增长2.0%。截至2023年末，集团物业在管面积3.6亿平方米。

2023年，龙湖商业始终以满足消费者购物和体验的多样化需求为核心，通过新业态和新品牌的引入，带动区域潮流风向、消费趋势变化，疫情后实现快速恢复。2023年，商场营业额为人民币632亿元，全年平均日客流263万人次。已开业商场全年销售额同店同比增长30%，日均客流同店同比增长28%，出租率从去年初的93%恢复至96%，同时带动租金稳步增长。

截至2023年，集团已开业商场建筑面积为797万平方米（含车位总建筑面积为1,028万平方米），整体出租率为96.2%；冠寓已开业12.3万间，规模行业领先，整体出租率为95.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为96.4%，可见公司运营管理能力较强。

除现有商场，2024年集团在成都、合肥、南京、天津、苏州等多个城市预计将有14座商场开业，累计开业商场将超过百座。长租公寓品牌龙湖冠寓，将在全国有序落地全新4.0产品，活力街区-欢肆将在年内亮相开业全国首个项目。上述两项业务的稳步发展，将为集团物业投资业务收入的增长奠定坚实基础。

三、有序压降负债，一系列财务指标均保持行业最优水平

行业调整下，房地产企业穿越周期，需要内生增长贡献现金流，也需要低杠杆维持安全度。

据票交所公布的《截至2024年2月29日承兑人逾期名单》显示，2023年9月至2024年2月末发生3次以上商票逾期，且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量1045个。

面对房企的经营困境，政策面陆续出台多项利好举措，强调要一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。

对此，业内人士指出，经营和财务状况越健康的房企，越能优先从利好政策中受益，获得监管机构及主流银行的青睐与认可，谋求更好的发展。

龙湖集团自2022年就已经开始主动、有序地压降负债规模，保持企业发展的“安全度”。

今年3月8日，龙湖集团提前9个月完成兑付总规模为46.1亿元CMBS债券(资产支持专项计划)，截至目前，龙湖集团2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。

目前，龙湖集团2024年内行权或刚性到期的境内公开债券只剩5只，存续规模为60.1亿元，且到期时间分散、无集中兑付压力。另据接近龙湖的人士表示，目前公司已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。此外，至2026年底前，集团境外无到期公开债券。

凭借按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，龙湖集团赢得监管机构的信任，同样获得银行、券商、评级机构等金融机构的信赖。在融资环境严峻的时期，龙湖集团的融资渠道始终保持通畅且多元。

2023年内，龙湖集团净增174亿元经营性物业贷，平均融资成本低至3.65%。2023年7月，龙湖获得5年期的31亿港元银团贷。有息负债中，银行融资占比高达77%，说明龙湖集团的安全性深受银行认可。

此外，龙湖银行贷款授信剩余额度超过2000亿元，公司债、住房租赁专项债、中期票据剩余额度高达407亿元，境外贷款及美元债剩余额度达12.8亿美元。在行业深度调整期，龙湖集团依旧保持融资权的主动性，留有融资余地。

截至2023年末，龙湖集团的有息负债规模为1926.5亿元，同比去年减少154亿元。在手现金为604.2亿元，保持高位。三道红线指标继续稳居绿档，净负债率为55.9%，剔除预收款后的资产负债率为60.4%，同比下降约5个百分点，现金短债倍数为2.25倍。

此外，集团外币债务占比进一步下降至17.7%，其中100%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险；龙湖坚持低成本的融资渠道，整体借贷成本保持在4.24%的低位，平均账期进一步拉长至7.85年。

对比中指研究院发布的《2024中国房地产百强企业研究报告》，2023年，百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为66.1%，净负债率均值为89.7%，现金短债均值比为1.67，净负债率较上年增加3.3个百分点，现金短债比较上年增加0.06。龙湖集团一系列财务指标均保持行业最优水平。