沪市债券新语｜中国资本市场开放新里程碑 首单外资消费REITs上市

　　新华财经上海9月29日电（记者杨溢仁）在国内消费基础设施REITs持续扩容环境下，首单外资消费REITs的加入，为市场再次注入一剂“强心针”。29日，由总部位于新加坡的凯德投资发起的华夏凯德商业REIT在上海交易所上市， 成为我国第75单公募REITs。

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　　据了解，华夏凯德商业REIT是我国首只由国际化不动产资管公司发起的消费REITs产品，作为战略投资者，凯德投资、凯德中国信托和凯德发展共同持有20%的份额，并由凯德投资作为运营管理机构负责资产运营。华夏凯德商业REIT这一突破性产品的诞生，既是中新两国资本市场深化合作的具体体现，也是中国REITs市场国际化的标志性事件。

　　续写中新高质量合作新篇章

　　作为首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT上市体现了中国和新加坡两国在跨境投资领域的创新性尝试。

　　据记者了解，华夏凯德商业REIT主要原始权益人及运营管理机构凯德投资，是立足亚洲、全球领先的不动产资产管理公司，也是亚太地区最大的REITs管理人。其在中国发行公募REITs，为全球资管机构参与中国REITs市场提供了机会。

　　凯德中国信托（CLCT）是2006年在新交所上市的聚焦中国资产的一只“S-REIT”，其主要投资于中国的多元化成熟资产，包括商业、产业园和物流园。据悉，凯德广场·雨花亭原为CLCT的资产，2025年从CLCT剥离，并纳入华夏凯德商业REIT，成功实现了从新加坡公募REITs到中国公募 REITs的跨境资产退出。与此同时，CLCT又是华夏凯德商业REIT的战略投资者之一。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示：“本项目的落地，意味着中国REITs和海外REITs实现了创新性的联动。今年恰逢中国与新加坡建交35周年，我们希望通过这种创新的交易安排，树立中新两国资本市场互联互通的典范。”

　　“作为新加坡最早、最大的REITs管理人，凯德投资也将充分利用在新加坡REITs市场积累的成熟经验，助力中国REITs产品做大做强。举例而言，我们会着重聚焦制度经验的‘移植’，加强产品信息披露的及时性、客观性、透明度。我们也希望把产品监管层面积累的相关经验，包括财报、ESG报告及市场调研报告等环节的规范，与中国公募REITs市场特点结合，助力构建更成熟的市场化运作体系。” 潘子翔说。

　　据记者了解，凯德投资持有8只不动产投资信托基金和商业信托的股份，旗下5只新加坡REITs和商业信托约占新加坡所有REITs市值的三分之一。

　　据介绍，自2013年起，新加坡连续12年都是我国最大的新增投资来源国，且近年来，中新金融合作发展迅速。今年双方亦宣布推出了多项绿色金融和资本市场方面的举措，包括促进跨境绿色资金流动、扩大国际投资者进入中国债券市场的渠道等。

　　值得一提的是，凯德是新加坡在华的最大企业之一，进入中国市场30余年来，深度参与了苏州工业园区、中新广州知识城、中新（重庆）战略性互联互通项目以及天津生态城等政府间重大合作项目，成为了中新合作的桥梁和重要推动力量。此次发行中国公募REITs,进一步体现了凯德在中新合作方面的创新引领，也是其“植根中国、服务中国”战略实践的里程碑。

　　国际资本深度布局国内市场

　　分析人士指出，华夏凯德商业REIT的上市，标志着中国公募REITs市场向国际化与多元化进程迈出重要一步。通过引入国际标准的商业运营与REITs管理体系，国内消费市场将汲取更多来自成熟市场的专业理念和长期资本。该项目的成功落地将构建全球资本参与中国消费市场的新范式，为外资深度参与中国资本市场开辟新路径。

　　潘子翔表示：“依托凯德投资全球资产的运营和资管经验，华夏凯德商业REIT将以国际经验重塑国内消费REITs行业生态——将‘募投管退’全链条体系本土化，加速国内REITs从‘融资工具’向‘资产管理平台’转型。”

　　作为最早布局中国市场的国际不动产资管机构之一，凯德投资拥有从资产挖掘到价值创造的完整生态链，即卓越的募资能力、多元化的投资策略、国际先进的资产管理体系、成熟的REITs平台。随着华夏凯德商业REIT成功发行上市，凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局。发行公募REITs不仅有利于凯德投资盘活存量资产、优化资本结构，还可通过资金回笼，支持新项目投资，形成“募投管退”的良性循环。

　　随着中国公募REITs市场专业化、国际化、多元化进程加深，国内REITs从“融资工具”向“资产管理平台”的转型也将加速。

　　消费REITs火热扩募势能强劲

　　近一年来，公募REITs市场表现稳健向好，纵览已公布的半年报数据，消费基础设施REITs俨然成为了2025年最耀眼的板块，上半年该板块实现了35%的综合收益率，可谓“一骑绝尘”。

　　业内专家指出，消费REITs优异表现的背后，来自政策端的大力支持“功不可没”。从一系列刺激消费的政策陆续出台，到项目审批环节监管部门开辟绿色通道，以及给予税收优惠，都大大增强了各方发展消费REITs的积极性。

　　华夏凯德商业REIT首次发行纳入两处底层资产，分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总建筑面积达到168405平方米，截至2025年3月31日的整体出租率约为96%。

　　整体看来，两大项目凸显出了三大核心优势——聚焦广州、长沙等高能级大众消费市场；形成了一线与强二线城市资产组合，分散风险且优势互补；涵盖成熟运营的社区型购物中心与具备增长潜力的区域型购物中心，兼具稳定性与成长性。

　　事实上，华夏凯德商业REIT的发售亦不负众望，获得了各路资金追捧。公开数据显示，基金比例配售前的认购资金累计达3091.7亿元（含战略配售、网下发售和公众发售），是其拟募集规模的135.2倍；公众投资者有效认购倍数超535.2倍、网下投资者有效认购倍数超252.6倍，市场热度可见一斑。

　　作为领先的消费资产运营商，凯德投资打造了来福士、凯德MALL等知名商业不动产品牌，在中国18个城市管理着40多个优质零售物业，资产规模超800亿元人民币，为华夏凯德商业REIT未来扩募提供了丰富优质的资产储备。

　　在业内专家看来，就长期趋势分析，我国消费市场规模庞大且仍处于增长阶段，消费升级趋势明显，消费者对高品质、多样化的消费体验需求不断增加，这为消费REITs的底层资产提供了广阔的发展空间。

　　在消费升级与资本市场改革的双重驱动下，中国消费REITs将成为“盘活存量、促进升级、服务内需”的重要抓手，也将真正迎来政策红利与市场认知双提升的黄金发展期，并凭借“现金流稳定、与消费趋势强绑定”的特点，成为资本市场新热点。

（文章来源：新华财经）