专家详解土地储备专项债新政：对楼市意味着什么？

　　曾一度火爆的土地储备专项债券被叫停后，今年再次重启，旨在推动房地产市场止跌回稳。

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　　近日，自然资源部、财政部公开《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（下称《通知》），明确了土地储备专项债重启后具体操作细节，相比此前规定有一些明显变化。

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　　中央财经大学教授温来成告诉第一财经，此次新规出台的主要目的是借重启土地储备专项债，来推动房地产市场止跌回稳。土地储备专项债优先支持存量闲置土地，即企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地等。这可增强土地调控能力，有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。

　　“这次土地储备新规较之前规定，首先精准限定了土地储备使用范围，比如优先收储闲置土地等。其次强化全流程监管，并创新资金平衡机制。这将盘活存量闲置土地，优化土地市场供求关系，助力地方重整土地资产布局。但仍需应对区域土地市场冷热不均、权属复杂等挑战。”中国城投五十人论坛秘书长胡恒松告诉第一财经。

　　土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地、进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备过程中，往往需要巨额融资，而这一融资模式也从此前的从金融机构融资，过渡到依赖地方政府发行土地储备专项债券融资。

　　2016年财政部等发文明确各地不得再向业金融机构举借土地储备贷款，2017年财政部等发行了《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》，明确了土地储备专项债融资操作细节。自此地方土地储备专项债启动发行，成为地方土地储备外部融资合法渠道。根据中国债券信息网等数据，2017年至2019年土地储备专项债发行规模约1.5万亿元。

　　不过，2019年9月4日的国务院常务会议，明确专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域等，土地储备专项债随即被叫停。

　　胡恒松分析，当时由于土地储备专项债中部分用于拆迁补偿，拿到这笔资金后购买房子推动了房价上涨，推动当时楼市过火，为了稳住楼市也可能是当时暂停土地储备专项债的一大考量。另外有些专家分析，土地储备专项债对稳投资拉动效果不明显，可能也是被叫停的原因之一。

　　此后土地储备融资只能依赖政府财政资金直接投入，包括来自国有土地收益基金、土地出让收入等。而近些年房地产市场低迷，土地出让收入大幅下滑，土地储备专项债重启呼声越来越大。为了推动房地产市场止跌回稳，今年土地储备专项债重启。

　　此次《通知》明确发债要求及资金使用主体。比如，申请发行专项债券的土地储备项目须纳入土地储备计划；各地要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划（2024年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围）等。

　　去年11月7日，自然资源部公布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确了各地通过专项债收购闲置土地流程、重点，核心是借此减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳。

　　此次《通知》完善了专项债券申报审核流程，并强调做好资金和收益的综合平衡。

　　《通知》称，一个土地储备项目由单个或多个地块组成，根据地块区位特点、实施期限、项目收益等因素确定项目范围。专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用，但以单个土地储备项目为单位，确保项目融资收益平衡。

　　温来成表示，此次新规再次强调了使用专项债券的土地储备项目融资收益平衡，但允许资金在同一项目中各个地块之间调剂使用，相较之前更为灵活。

　　胡恒松认为，允许同一项目内跨地块调剂资金，以整体收益覆盖债券本息，破解“一地一平衡”导致的收储僵局，并严禁反复回购等空转操作，压实地方政府责任。

　　《通知》要求严格监督管理。比如明确地方不得利用专项债券资金反复回购，造成债券资金空转、虚增财政收入等问题，坚决守住不发生重大风险的底线，切实保障土地使用权人合法权益。

　　《通知》称，各地要在评估本地区土地市场供需关系的基础上，认真做好项目需求论证，合理确定专项债券用于土地储备的发行期限。

　　“新规中未明确土地储备专项债发行期限，有助于缓解地方短期偿债压力。”胡恒松说。

　　为落实此前国务院规定，此次《通知》明确，对“自审自发”试点地区，土地储备项目经省级人民政府审核批准后，省级财政部门即可组织发行专项债券，项目清单同步报财政部、自然资源部备案。

　　目前“自审自发”试点地区包括北京、江苏、广东等10个省份及河北。今年以来，已有广东、北京等地发行了部分土地储备专项债。

（文章来源：第一财经）